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부동산 실거래가 제도

부동산 매매 계약을 체결한 날로부터 법으로 정해진 일정 기간 내에 실거래가를 신고해야 하는 제도를 말합니다. 2006년 시행 당시 30일 이내에 신고하도록 한 것이 2007년 60일 이내로 변경되었습니다. 2020년 2월부터는 다시 30일 이내에 신고하도록 법이 개정되었습니다.

투기지역

직전월 주택가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률 130%를 초과하는 등 정량요건을 갖추면서 부동산 가격 급등이 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단된 지역.입니다. 국토교통부 주거정책심의위원회를 통해 지정됩니다. 주택담보대출건수가 가구당 1건으로 제한되고, 2건 이상 아파트 담보대출이 있는 경우 주택담보대출 연장이 제한된다. 정부 규제 가운데 가장 강도가 센 것으로 평가받습니다. 서울 강남·서초·송파·강동 등 15개 구와 세종시가 지정되어 있습니다.
 

 

투기과열지구

주택에 대한 투기수요 유입을 차단해 주택시장 과열 현상을 막고 주택가격을 안정시키기 위하여 정부가 주택법에 따라 지정하는 지구입니다.

조정대상지역

주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대해 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 말합니다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 시 LTV와 DTI의 제한을 받게 되는 것은 물론 분양권 전매와 1순위 청약 자격 등에서도 규제를 받습니다.

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부동산 실거래가 제도 상세설명

부동산 매매 계약을 체결한 날로부터 법으로 정해진 일정 기간 이내에 실거래가를 신고해야 하는 제도이다. 토지ㆍ건물 등 부동산 매매계약 시 공인중개사는 물론 거래당사자도 실거래가 계약 내용을 부동산이 소재한 시ㆍ 군ㆍ구에 신고해야 한다. '부동산중개 및 거래신고에 관한 법률(현 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률)'에 따라 2006년 1월부터 시행되었다.

이 제도의 도입으로 서울 강남ㆍ송파ㆍ강동ㆍ용산, 경기도 과천ㆍ분당 등 6개 지역의 전용 18평 초과 아파트에 한해서 실시하던 주택거래신고제가 사실상 전국의 모든 토지, 건물로 확대되었다. 법 시행 당시에는 30일 이내에 신고해야 하던 신고기간이 2007년 6월 29일부터 60일 이내로 변경되었다. 법 개정으로 2020년 2월부터는 다시 30일 이내에 신고해야 한다.

실거래가 공개 대상은 거래대상자나 중개업자가 신고한 2006년 1월부터 거래된 주택(단독, 다가구, 다세대, 연립, 아파트 단지)이다. 또한 전ㆍ월세가 공개 대상은 2011년 1월에 확정일자를 부여받은 주택(단독, 다가구, 다세대, 연립, 아파트 단지)이다. 실거래가 공개 근거는 '공공기관의 정보공개에 관한 법률'에 규정되어 있으며, 공공기관은 국민의 생활에 매우 큰 영향을 미치는 정책에 관한 정보와 국민이 알아야 할 필요가 있는 정보를 국민에게 공개하도록 적극 노력할 의무가 있다.

실거래가격 신고를 하지 않거나 허위로 신고한 경우, 매도자ㆍ매수자 및 중개업자는 취득세 3배 이하의 과태료 처분을 받게 되며, 거래당사자가 중개업자에게 신고를 하지 못하게 하거나 허위 내용을 신고하도록 요구했을 경우에는 500만 원 이하의 과태료 처분을 받게 된다. 중개업자가 거래계약서를 허위 기재하거나 이중계약서 등을 작성했을 경우에는 중개업 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지 처분을 받게 된다. 또한 이후 조세범처벌법에 의한 조세포털 혐의로 기소되는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 탈루세액의 3배에 해당하는 벌금형에 처해질 수 있다.

 

투기지역 상세설명

이와 관련해 주택법 제63조 ①항은 ‘국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다’라고 규정하고 있다. 또 ②항에선 ‘투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳’이라고 명시했다.

 

 

투기과열지구 상세설명

주택에 대한 투기수요가 넘치고 주택시장이 과열될 조짐을 보일 때 이를 차단하고 무주택자 등 실수요자 보호를 위하여 주택가격 급등과 투기 수요의 주택시장 유입 우려가 큰 곳에 지정한다. 구체적으로 주택가격 상승률이 물가상승률보다 높은 지역 중 직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하는 등의 정량요건을 갖춘 곳 중에서 주택에 대한 투기가 우려되는 것으로 판단된 지역이 대상이다.

투기과열지구로 지정되면 등기 시까지 분양권 전매제한, 청약 1순위 제한, 5년 이상 무주택자에게 신규주택 75% 우선 공급, 재개발·재건축 조합원 지위 양도금지 등의 제한이 따른다. LTV와 DTI가 40%로 제한된다.

국토교통부장관은 1년마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 시ㆍ도지사나 시장, 군수, 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되면 해제를 요청할 수 있다. 2023년 1월 기준 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등이 지정돼 있다.
 

조정대상지역 상세설명

조정대상지역은 부동산시장 과열을 막기 위해 정부가 주택법에 근거해 지정하는 지역을 말한다. 국토교통부장관은 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 '대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역'을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다.

1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하는 경우 ▷주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 ▷주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융·세제 조치 ▷그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위해 대통령령으로 정하는 사항 등을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다.  또 조정대상지역 지정 시 미리 시·도지사의 의견을 들어야 하며, 지정 시에는 지체 없이 이를 공고하고 그 조정대상지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 그 공고 내용을 통보해야 한다. 출처: 시사상식사전